Unterlassungsanspruch einer Eigentümergemeinschaft gegen den Betreiber eines Eiscafés
Sieht die Teilungserklärung eine Nutzung einer Teileigentumseinheit als "Laden" vor, kann in dieser kein Eiscafé betrieben werden, in dem auch Speisen und Getränke verkauft werden und eine Bestuhlung vorhanden ist.
Ein Anspruch auf Unterlassung einer vereinbarungswidrigen Nutzung besteht auch gegen den Mieter, selbst wenn der Mietvertrag eine derartige Nutzung gestattet.
LG Frankfurt am Main, Urteil v. 27. September 2018, Az. 2-13 S 138-1Der Vertrieb von Speisen und die Eröffnung der Möglichkeit, diese an Ort und Stelle zu verzehren, kann nach Auffassung des Landgerichts Frankfurt am Main nicht mehr unter den Begriff des Ladens subsumiert werden.
Als Maßstab sei mit der obergerichtlichen Rechtsprechung auf den allgemeinen Sprachgebrauch abzustellen. Danach sei unter einem Laden eine Verkaufsstätte zum Vertrieb von Waren an jedermann zu verstehen. Vom Betrieb eines Ladens könne aber nicht mehr gesprochen werden, wenn nicht nur Getränke und Speisen zum Verkauf angeboten werden, sondern sich die Besucher auch zum Verzehr dieser Lebensmittel in den dafür eingerichteten Räumen aufhalten.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei eine zweckbestimmungswidrige Nutzung dennoch zulässig, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Dies sei vorliegend nicht der Fall. So sei insbesondere mit einer erhöhten Geräuschbelastung zu rechnen. Anders als bei reinen Verkaufsstellen stünde der Kontakt unter den Kunden bei einem gastronomischen Betrieb im Vordergrund.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft könne nicht nur von den Eigentümern der Erdgeschossräume verlangen, dass sie auf die Einstellung des Gaststättenbetriebes durch ihre Mieter hinwirkten. Auch unmittelbar gegen den Betreiber des Eiscafés stünde der Eigentümergemeinschaft ein Unterlassungsanspruch zu. Ihm gegenüber könnten sich die Wohnungseigentümer nämlich auf ihr Eigentumsrecht berufen. Dieses werde durch den Betrieb des Eiscafés beeinträchtigt. § 1004 BGB gewähre der Wohnungseigentümergemeinschaft einen eigenen Unterlassungsanspruch gegen den Gastronom.