Rücktritt trotz Gewährleistungsausschluss
Das Oberlandesgericht Braunschweig hat entschieden, dass trotz Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses zwischen dem Käufer und Verkäufer einer Immobilie ein erheblicher Schädlingsbefall in den Balken eines Gebäudes einen Mangel darstellen kann, der zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt (OLG Braunschweig, Urteil v. 13. September 2018, Az. 9 U 51/17).
Das von dem Kläger gekaufte Fachwerkhaus wies einen massiven Insekten- und Pilzbefall auf, über den der Verkäufer vor dem Vertragsschluss nicht aufgeklärt hatte.
Der Käufer begehrte trotz des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses vom Verkäufer die Rückerstattung des Kaufpreises und Rückübertragung des Grundstücks.
Das OLG Braunschweig entschied, dass der Käufer zum Rücktritt berechtigt ist.
Auf einen Gewährleistungsausschluss könne sich ein Verkäufer nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen habe. Der Verkäufer habe seinerzeit umfangreiche Arbeiten an der Fassade des Gebäudes vorgenommen und die Fachwerkbalken nach Verfüllung der Risse gestrichen. Anlass für diese Arbeiten sei der Befall mit Holzwürmern gewesen. Demnach habe der Verkäufer vom Schädlingsbefall gewusst. Es sei allgemein bekannt, dass ein Schädlingsbefall nur durch das Ergreifen geeigneter Maßnahmen beseitigt werden könne. Solche Maßnahmen habe der Verkäufer nicht durchgeführt.
Der Anspruch des Käufers sei auch nicht dadurch entfallen, dass er den Schädlingsbefall aufgrund der Bohrlöcher im Gebälk selbst hätte wahrnehmen können. Zwar beschränke sich die Offenbarungspflicht auf verborgene Mängel, weil ein verständiger Verkäufer davon ausgehen könne, dass dem Käufer ein ohne weiteres erkennbarer Mangel ins Auge springe und er nicht darüber aufklären müsse. Hieraus habe der Käufer aber nur auf einen aktuellen Befall schließen können. Der Käufer habe dagegen nicht erkennen können, dass der Schädlingsbefall bereits seit über 15 Jahren andauere.
Ein Verdacht des Käufers, dass die Balken bereits seit vielen Jahren von Schädlingen befallen waren, entbinde den Verkäufer nicht davon, dem Käufer sein konkretes Wissen über das tatsächliche Bestehen des Mangels mitzuteilen.