Keine unangemessene Benachteiligung des Käufers bei Verwendung einer Klausel, die Baulandspekulationen verhindern soll
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist die in einem Grundstückskaufvertrag von der Gemeinde als Verkäufer verwendete Klausel, dass der Käufer verpflichtet ist, den durch ihn erzielten Mehrerlös abzüglich der getätigten Investitionen an die Gemeinde abzuführen, wenn er das Grundstück in unbebautem Zustand innerhalb von fünf Jahren ab der Beurkundung weiterveräußert, wirksam.
BGH, Urteil v. 16. März 2018, Az. V ZR 306/16
Eine solche Klausel benachteilige den Käufer nicht unangemessen, wenn die Gemeinde hieran ein anerkennenswertes, über die reine Abschöpfung eines Veräußerungsgewinns hinausgehendes Interesse hat.
Ein solches Interesse sei gegeben, wenn die Gemeinde mit der Verwendung der Klausel erreichen möchte, dass nur solche Personen das Grundstück erwerben, die es bebauen möchten, und auf diese Weise kurzfristige Spekulationen mit unbebauten Grundstücken zu verhindern sucht.
Die Gemeinde sei bei der Erreichung des Ziels, dass bebaubare Grundstücke bebaut werden (vgl. auch § 4 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 WoFG), nicht auf das Mittel des städtebaulichen Vertrags beschränkt. Sie kann auch andere Instrumente einsetzen. Hierzu gehört eine Mehrerlösklausel.
Der Käufer habe in Abwägung zu diesem anerkennenswerten Interesse der Gemeinde die mit der Klausel verbundenen Nachteile hinzunehmen. Der Zeitraum, für den die Erlösabführungspflicht gilt, sei mit fünf Jahren überschaubar. Zudem könne der Käufer innerhalb dieses Zeitraums eine Wertsteigerung des Grundstücks durch eine Weiterveräußerung realisieren, indem er das Grundstück zuvor bebaut. Wenn er fünf Jahre abwartet und erst dann veräußert, steht ihm ein etwaiger Mehrerlös darüberhinaus auch bei einer Veräußerung in unbebautem Zustand zu. Er müsse es nur hinnehmen, dass er einen durch den Weiterverkauf ohne Bebauung innerhalb von fünf Jahren erzielten Gewinn nicht behalten darf.
Der Begriff des "Mehrerlöses" sei hinreichend klar. Hierunter sei die Differenz zwischen Erwerbspreis und Weiterverkaufspreis berechnet nach Quadratmeterpreisen ohne Nebenkosten zu verstehen.