Die Anforderungen an eine sog. Verwertungskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB sind hoch. Das Landgericht Osnabrück wies die Räumungsklage der Eigentümerin, einer Gemeinde, gegen den Mieter, der für eine Monatsmiete von 40 Euro das gesamte Dachgeschoss eines Hauses nutzte, obgleich er dort eigentlich nur eine von zwei Wohnungen angemietet hatte, ab. Das restliche Haus mit ursprünglich vier Wohnungen stand leer. Die Gemeinde hatte die Miete zuletzt in den 1950er Jahren erhöht. Das Haus wies einen erheblichen Investitionsstau auf, da die Gemeinde seit Jahrzehnten keine Sanierungsmaßnahmen an dem Gebäude durchgeführt hatte.

Bei seiner Entscheidung berücksichtigte das Gericht, dass die geringe Rendite des Objekts letztlich auf Versäumnissen der Gemeinde beruhte, ebenso der hohe Sanierungsaufwand. Als Vermieter wäre die Gemeinde verpflichtet gewesen, die Immobilie laufend instandzuhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB).

Bei der Frage, ob zur wirtschaftlichen Verwertung einer Immobilie die Kündigung bestehender Mietverhältnisse erforderlich sei, komme es generell darauf an, welcher Preis im vermieteten Zustand und welcher im unvermieteten Zustand zu erzielen sei. Aus Sicht des Gerichts hatte die Gemeinde keine ausreichenden Bemühungen unternommen, das Haus überhaupt im vermieteten Zustand anzubieten.

LG Osnabrück, Urteil v. 29. Januar 2020, Az. 1 S 117/19