Der von den Parteien vorausgesetzte Mietzweck war der Betrieb zur Nutzung als Möbelgeschäft mit Wohnaccessoires zum Zwecke des Einzelhandels. Dieser Mietzweck konnte nach den öffentlich-rechtlichen Beschränkungen infolge der Corona Epidemie nicht mehr eingehalten werden.

Das Landgericht München I entschied, dass dies in der vorliegenden Gewerbemiete einen Mietmangel begründet.

Für die Monate April 2020 ging das Gericht von einem weitgehenden Minderungsbetrag von 80% aus.

Im Monat Mai 2020 konnte bis zum 11. Mai 2020 nur eine Fläche bis 800 Quadratmeter als Verkaufsfläche genutzt werden (von insgesamt 2.929 Quadratmetern). Ab dem 11. Mai 2020 bestanden ohne Beschränkung der Verkaufsfläche weiterhin Beschränkungen des Publikumsverkehrs. Im ersten Drittel des Mai standen somit nur gut 25% der an sich gemieteten Fäche zur Verfügung, die auch noch mit Aufwand hätten abgegrenzt werden müssen. In den letzten zwei Dritteln des Mai sei eine Kundenbeschränkung vorhanden gewesen, wobei Anpassungsaufwand angefallen sei. Daher schätzte das Gericht die Mietminderung für den Monat Mai 2020 mit 50% ein.

Für den Monat Juni 2020 ging das Gericht von einer deutlich abgeschmolzenen Mietminderung aus, da das Geschäft ohne Flächenbegrenzung weiter betrieben werden konnte, indes eine erhebliche Einschränkung der aufzunehmenden Kunden mit ein Kunde pro 20 Quadratmeter unter Einhaltung eines Hygienekonzeptes vorzunehmen gewesen sei. Das Gericht bestimmte die Minderung auf 15%.

Zudem führt das Landgericht in seinen Entscheidungsgründen aus, dass in vorliegender Konstellation eine Störung der Geschäftsgrundlage gegeben sei, da die Parteien die Folgen einer eintretenden Corona-Pandemie und Infektionsschutzmaßnahmen durch den Staat offenkundig nicht bedacht hätten und so den Vertrag kaum geschlossen hätten. Eine Anpassung der Miete wäre Rechtsfolge. Indes erscheine die Anwendung der Mängelhaftungsregelungen vorrangig.

LG München I, Endurteil v. 22. September 2020, Az. 3 O 4495/20