Die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen zum Beispiel an Feriengäste kann nicht durch Mehrheitsbeschluss auf der Grundlage einer sog. Öffnungsklausel in der Teilungserklärung verboten werden. Die Zustimmung aller Wohnungseigentümer ist erforderlich (BGH, Urteil v. 12. April 2019, Az. V ZR 112/18).

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall enthielt die Teilungserklärung eine Regelung, wonach den Wohnungseigentümern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen z.B. an Feriengäste gestattet ist.

Eine sog. Öffnungsklausel sieht vor, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75% aller Miteigentumsanteile geändert werden kann.

In einer Eigentümerversammlung wurde mit einer solchen Mehrheit beschlossen, die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, dass die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie eine Nutzung als Werkswohnung nicht mehr zulässig ist.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Beschluss der Wohnungseigentümer rechtswidrig ist, weil die Zustimmung der Klägerin fehlte.

Wenn Einheiten - wie hier - zu Wohnzwecken dienen, sei dies als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen. Die zulässige Wohnnutzung umfasse - wie der Bundesgerichtshof schon im Jahr 2010 entschieden habe - auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste; diese Vermietungsformen seien hier bislang sogar ausdrücklich erlaubt gewesen.

Die Zweckbestimmung betreffe die Nutzung des Sondereigentums in substanzieller Weise. Derartige Eingriffe bedürften jedenfalls der Zustimmung des Eigentümers der Einheit, deren Zweckbestimmung geändert werden soll. Das Verbot verenge die zuvor weite Zweckbestimmung der Einheiten und schränke das in § 13 Abs. 1 WEG gewährleistete Recht eines jeden Wohnungseigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, dauerhaft in erheblicher Weise ein.