Mit Urteil vom 2. Oktober 2020 hat das Landgericht Frankfurt am Main entschieden, dass in der staatlich verordneten Schließung der Verkaufsstätten des Einzelhandels im Zuge der Corona-Epidemie kein Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 S. 1 BGB liegt. Der Mieter sei daher nicht von der Entrichtung der Miete befreit oder zur Entrichtung nur einer herabgesetzten Miete verpflichtet.
Durch hoheitliche Maßnahmen bewirkte Gebrauchsbeschränkungen könnten nur dann einen Mangel begründen, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der konkreten Mietsache in Zusammenhang stehen; Maßnahmen, die nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigen, fallen in dessen Risikobereich. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichte den Vermieter nur, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht, das Verwendungsrisiko trage hingegen der Mieter allein
Dem Gewerberaumvermieter werde die Gebrauchsgewährung auch nicht gemäß § 275 Abs. 1 BGB unmöglich. Der Mieter habe die Mietsache während der behördlich angeordneten Schließung zwar nicht als Verkaufsraum nutzen können. Damit habe sich jedoch lediglich das Verwendungsrisiko verwirklicht, welches allein der Mieter zu tragen habe. Der Vermieter habe dem Mieter die Mietsache - wie es seiner Hauptleistungspflicht entspreche - in gebrauchstauglichem Zustand bereitgestellt. Der Umstand, dass die Nutzung für den Mieter nicht wie von ihm beabsichtigt, möglich war, liege nicht an der Sache selbst.
Eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB setze nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs voraus, dass dies zur Vermeidung eines untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden und damit der betroffenen Partei nach Treu und Glauben nicht zuzumutenden Ergebnisses unabweislich erscheine. Zu einem Anspruch auf Anpassung des Vertrages könne die staatlich verordnete Schließung der Verkaufsstätten erst dann führen, wenn es aufgrund dessen für den Gewerberaummieter zu existenziell bedeutsamen Folgen komme.
Der Mieter hatte sich darauf beschränkt, Liquiditätsengpässe für den Zeitraum der Schließung geltend zu machen. Solchen Liquiditätsengpässen trage jedoch bereits Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 1 EGBGB Rechnung, der den Mieter vor der Kündigung schützt, soweit er, bedingt durch die Corona-Pandemie, seine Miete vorübergehend nicht pünktlich zu leisten im Stande war.
Hinzu komme, dass der Zeitraum der Schließung letztlich nur etwa einen Monat betrug. In dieser Zeit habe der Mieter Kurzarbeit einführen und dadurch beträchtliche Einsparungen verbuchen können. Seit dem Ende der Schließung habe der Mieter seine Geschäftstätigkeit ohen wesentliche Einschränkungen wieder aufgenommen. Der Umsatzrückgang sei demnach vorübergehend geblieben. Dass seine Liquiditätssituation auch heute noch angespannt wäre, trage der Mieter nicht vor. Dann sei es ihm aber auch zumutbar, die rückständige Miete nunmehr zu begleichen.
LG Frankfurt a.M., Urteil v. 2. Oktober 2020, Az. 2-15 O 23/20