COVID-19 hat den Einzelhandel vor neue Herausforderungen gestellt. Zahlreiche Läden mussten während des Lockdowns vollständig geschlossen bleiben. War es unter diesen Umständen noch verhältnismäßig, die gesamte Miete zu verlangen? Der BGH hat in seinem Urteil vom 12.01.2022 (Az. XII ZR 7/21) nun festgestellt: Ob und in welcher Höhe eine Mietreduktion angemessen ist, kommt auf den jeweiligen Einzelfall an.

Damit schloss sich der BGH der mehrheitlichen erst- und zweitinstanzlichen Rechtsprechung an und stützte seine Begründung auf den Anspruch auf Vertragsanspassung nach § 313 Abs. 1 BGB. Schließlich würden die staatlich angeordneten Betriebsschließungen eine Systemkrise und damit eine schwerwiegende Änderung der bei Vertagsschluss vorliegenden Umstände darstellen. Somit könnte teilweise ein Fall der Störung der Geschäfstgrundlage angenommen werden; der Vertrag müsste dementsprechend angepasst werden.

Die gute Nachricht für Mieter: Der Senat nahm an, dass eine solche Systemstörung auch grundsätzlich über das Verwendungsrisiko des Mieters hinausgehen würde.

Die schlechte Nachricht für Mieter: Der BGH hielt eindeutig fest, dass die Störung der Geschäftsgrundlage als Folge des Lockdowns allein keinen Vertragsanpassunganspruch zugunsten des Mieters begründen könne. Vielmehr sei es für eine Reduktion der vereinbarten Miete erforderlich, dass unter Abwägung aller Umstände des Einzellfalls für den Mieter ein unverändertes Festhalten am Vertrag unzumutbar wäre. Der Mieter trägt also die Darlegungs- und Beweislast dafür, aufzuzeigen, inwiefern ihm konkret Nachteile aus den Schließungsanordnungen entstanden sind. Außerdem muss er aufzeigen, welche einzelnen Maßnahmen er zum Verlustausgleich unternommen hat.

Für die Umstände des Einzelfalls führte der BGH die wirtschaftliche Situation des Mieters, insbesondere die Gewährung staatlicher Hilfen und Leistungen aus Bestriebsversicherungen, an. Anzurechnen sei zum Beispiel die Erzielung höherer Einnahmen auch während des Lockdowns.

Was bleibt, ist weiterhin eine gewisse Ungewissheit, was im Einzelfall geltend wird. Immerhin hat der BGH nun aber konkretere Leitlinien aufgestellt, an denen sich die Rechtsprechung künftig orientieren kann.

Für Mieter und Vermieter gilt im Übrigen weiterhin: Ist im Vertrag bereits eine Risikoverteilung geregelt, kann eine Reduktion später nicht mehr vorgenommen werden. Das gilt insbesondere für Verträge, die während der Corona-Pandemie geschlossen worden sind, da zu diesem Zeitpunkt das Risiko bereits allgemein bekannt war.

Zu der Pressemitteilung des BGH geht es hier.