Insbesondere Immobilien eigenen sich sehr gut, um Vermögen bereits zu Lebzeiten auf die nachfolgende Generation im Wege der Schenkung zu übertragen. Wenn sich der Schenker bzw. die Schenkerin dabei den Nießbrauch vorbehält, überträgt er oder sie die Vermögenssubstanz, ohne das wirtschaftliche Eigentum zu übertragen. Vereinnahmt werden weiterhin die Erträge aus der Immobilie, ein:e Schenker:in ist aber gleichfalls im Rahmen gewöhnlicher Aufwendungen auch zu dessen Erhaltung verpflichtet und trägt die öffentlichen und privaten Lasten in Bezug auf das Grundstück. Von besonderem Interesse ist der Nießbrauch auch unter steuerlichen Aspekten.

Einräumung des Nießbrauchs

Da es sich beim Nießbauch um ein sogenanntes dingliches Recht an einer Immobilie handelt, bedarf es zur Einräumung eines notariellen Vertrags. Hierbei fallen Kosten an, die sich im Verhältnis zu einer etwaig zu zahlenden Schenkungssteurer jedoch stark in Grenzen halten.

Schenkungssteuerliche Vorteile des Nießbrauchs

Ein zentraler Aspekt zur Übertragung von Immobilien unter Nießbrauchsvorbehalt sind die schenkungssteuerlichen Vorteile, die damit verbunden sind. Die Freibeträge der Schenkungssteuer, die alle zehn Jahr wieder neu nutzbar sind, können unter Zuhilfenahme des Nießbrauchsvorbehalts frühzeitig und vor allem in dem Rhythmus von zehn Jahren mehrfach genutzt werden.

Die Bestellung des Nießbrauchs zugunsten des Schenkers oder der Schenkerin stellt kein Entgelt für die Übertragung der Immobilie dar. Die Immobilie wird bei der Übertragung vielmehr um den Wert des Nießbrauches gemindert. Es wird also der Wert der Schenkung gemindert. Dadurch wird es möglich, einen eigentlich höheren Wert des Vermögens, selbstverständlich innerhalb der persönlichen Freibeträge, schenkungsteuerfrei zu übertragen. Hierbei ist jedoch Vorsicht geboten, benötigt der Schenker bzw. die Schenkerin die Erträge nicht für seinen bzw. ihren Lebensunterhalt, wird bei ihm bzw. ihr neues Vermögen aufgebaut, das zu einem späteren Zeitpunkt der Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer unterliegt. Diesen Umstand gilt es bei der Einräumung eines Nießbrauchs zu beachten.

Erfolgt die Übertragung der Immobilie in gerader Verwandtschaftslinie oder unter Eheleuten, so ist diese auch bei Einräumung eines Nießbrauchs grunderwerbssteuerfrei.

Nießbrauch bei vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaften

Falls sich die Immobilien, die übertragen werden sollen, in einer Gesellschaft befinden, stellt sich die Frage, ob der Nießbrauch an der Immobilie oder an dem Gesellschaftsanteil bestellt werden soll. Soll der Nießbauch am Gesellschaftsanteil bestellt werden, müssen weitere Aspekte beachtet werden. Dem Nießbraucher bzw. der Nießbraucherin muss eine gesellschafterähnliche Stellung eingeräumt werden, damit ihm bzw. ihr die Mieteinkünfte zugerechnet werden können. Es sind ebenfalls Regelungen zu treffen, die die Übernahme der außergewöhnlichen Instandsetzungsmaßnahmen sicherstellen.

Fazit

Auch in Zukunft wird die Schenkung von Immobilien unter Nießbrauchsvorbehalt ein beliebtes Gestaltungsinstrument in der Vermögensnachfolge bleiben. Es ist möglich, die Übertragung des Vermögens auf die folgende Generation frühzeitig in Angriff zu nehmen, ohne dass sich für Schenker:innen Wesentliches im Hinblick auf die Ertragssituation verändert.