Über­mäßiger Baulärm kann auch in ein­er Großs­tadt zur Miet­min­derung berechti­gen. Dies entsch­ied das Amts­gericht München mit Urteil vom 1. Feb­ru­ar 2018, Az. 472 C 18927/16. Das Landgericht München I bestätigte mit Urteil vom 15. Novem­ber 2018, Az. 31 S 2182/18, das erstin­stan­zliche Urteil.

Die Mieterin hat­te die Miete über mehrere Monate hin­weg gemindert unter Beru­fung auf unzu­mut­baren Lärm ein­er benach­barten Großbaustelle, auf der unter Abriss ein­er früheren Fab­rik über hun­dert neue Wohnein­heit­en erstellt wur­den. Dazu legte sie ein detail­liertes Lärm­pro­tokoll mit eingear­beit­eter Fotodoku­men­ta­tion sowie das Ergeb­nis ein­er eige­nen mehrtägi­gen Schallmes­sung vor.

Die Ver­mi­eterin berief sich auf die Ort­süblichkeit des Baustel­len­lärms. Die geset­zlichen Bau­vorschriften seien einge­hal­ten wor­den. Die Bautätigkeit habe sie auf­grund der erteil­ten Bau­genehmi­gung auf dem Nach­bar­grund­stück nicht ver­hin­dern kön­nen. In ein­er Großs­tadt müsse mit Bautätigkeit­en gerech­net wer­den, zumal die Mieterin bewusst eine Woh­nung neben ein­er schon still­gelegten Fab­rik angemietet habe.

Das AG München wies die Klage der Ver­mi­eterin auf Zahlung des im Wege der Miet­min­derung ein­be­hal­te­nen Mietan­teils nahezu voll­ständig zurück.

Eine Miet­min­derung sei nicht deshalb von vorn­here­in aus­geschlossen, weil in Großstädten Baulärm regelmäßig hinzunehmen sei. Zwar tre­ffe es zu, dass in Großstädten immer irgend­wo gebaut werde. Den­noch entspreche es der all­ge­meinen Verkehrsan­schau­ung, dass man auch in Großstädten in Woh­nun­gen ungestört von Baulärm leben könne. Die über­große Mehrzahl der Woh­nun­gen in Großstädten sei wohl Verkehrslärm, nicht aber Baulärm aus­ge­set­zt.

Das Gericht war nach Durch­führung ein­er Beweisauf­nahme davon überzeugt, dass von der benach­barten Großbaustelle in dem stre­it­ge­gen­ständlichen Zeitraum erhe­bliche Lärm- und Schmutzein­wirkun­gen auf die Woh­nung der Mieterin stattge­fun­den haben, die zu ein­er mehr als uner­he­blichen Gebrauchs­beein­träch­ti­gung der Miet­sache führten, so dass die Mieterin zu ein­er angemesse­nen Miet­min­derung berechtigt gewe­sen sei.

Das Gericht unterteilte den Baulärm in zwei Phasen: Den Abriss und die Grun­dar­beit­en — Bauphase 1 — und die Hochbauar­beit­en — Bauphase 2 — und sprach der Mieterin eine Min­derungsquote von 30% pro Monat für die Bauphase 1 und 25% für die Bauphase 2 zu.

Die Beweisauf­nahme hat­te zudem ergeben, dass die benach­barte Fab­rik bei Einzug der Mieterin noch nicht leer ges­tanden hat­te, so dass die Mieterin nicht konkret mit Bau­maß­nah­men habe rech­nen müssen.

Das Landgericht München wies die Beru­fung der Ver­mi­eterin zurück.

Das LG München führte in seinem Urteil aus, dass Baustel­len­lärm regelmäßig als Man­gel der Miet­sache anzuse­hen sei, soweit er die Tauglichkeit der Miet­sache zum ver­trags­gemäßen Gebrauch min­dere.

Die Üblichkeit des Lärms sei nur dann auss­chlaggebend, wenn die Parteien bei Abschluss des Mietver­trages eine Beschaf­fen­heitsvere­in­barung dahinge­hend getrof­fen haben, dass der im Rah­men dieser Vere­in­barung näher zu definierende übliche Lärm geduldet wer­den muss. Üblich­er Baulärm sei nicht grund­sät­zlich zu dulden.